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6 cláusulas do contrato na planta que pedem leitura lenta

Por Marcelo Távora · Publicado em 07/11/2026 · Atualizado em 07/11/2026

O contrato de compra de um apartamento na planta tem, em média, dezenas de páginas, e a maior parte delas repete fórmulas jurídicas que pouco mudam de uma incorporadora para outra. Mas há trechos que definem quanto o comprador vai pagar de verdade, quando vai receber as chaves e o que acontece se a vida mudar no meio do caminho. Selecionamos seis cláusulas que merecem ser lidas devagar, de preferência com o quadro-resumo aberto ao lado.

1. Índice de correção e juros

Procure em que cláusula está definido o índice que corrige as parcelas durante a obra. Na maioria dos contratos paulistanos, é o INCC, que acompanha o custo de materiais e mão de obra da construção. Verifique se o índice incide sobre todas as parcelas, inclusive as intermediárias e o saldo das chaves, e a partir de quando há cobrança de juros. Depois do habite-se, muitos contratos trocam o índice e passam a cobrar juros mensais sobre o saldo que continua com a incorporadora. Entender essa virada evita sustos no primeiro boleto pós-entrega. Pergunte também se existe limite para a correção anual e como ela é aplicada às parcelas que já venceram, mas foram pagas com atraso.

2. Data de conclusão e tolerância

O contrato precisa informar a data prevista para a conclusão da obra. A Lei 13.786/2018 admite uma tolerância de até 180 dias corridos, desde que prevista de forma expressa e clara. Leia como o contrato define a conclusão: alguns usam a data do habite-se, outros a da instalação do condomínio ou da entrega efetiva das chaves. Passada a tolerância, o comprador pode pedir a resolução, com devolução integral dos valores pagos e da multa prevista, ou manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago. Veja se o texto reproduz essas consequências.

3. Distrato e direito de arrependimento

Quem assina em stand de vendas ou fora da sede da incorporadora tem 7 dias para desistir, com devolução de tudo, inclusive a corretagem. A comunicação deve ser feita por carta registrada ou outro meio que comprove o envio. Depois desse prazo, vale a cláusula de distrato. A lei limita a retenção a 25% do valor pago, ou a 50% quando há patrimônio de afetação, além da corretagem e de despesas como impostos sobre o imóvel, se o comprador já tiver recebido as chaves. Confira o percentual previsto, o prazo de devolução e se a devolução será em parcela única. Guarde todos os comprovantes de pagamento desde a entrada, porque o cálculo da retenção parte exatamente do que foi pago e de quando foi pago.

4. Comissão de corretagem

O Superior Tribunal de Justiça admite que a comissão de corretagem seja transferida ao comprador, desde que essa informação seja dada com destaque e antes da assinatura, com o valor separado do preço do imóvel. Leia como o contrato e o quadro-resumo apresentam essa cobrança. Se a comissão aparece embutida em uma parcela de entrada sem identificação, vale pedir esclarecimento. A corretagem também entra nas contas do distrato, então convém saber exatamente quanto foi pago e a quem.

5. Vagas de garagem e áreas privativas

A cláusula que descreve a unidade deve indicar a área privativa, a fração ideal e as vagas vinculadas. Vagas podem ser determinadas ou indeterminadas, cobertas ou descobertas, livres ou presas, e cada combinação tem efeito diferente no uso e no valor de revenda. Em prédios com vagas indeterminadas, o sorteio costuma ser definido na convenção do condomínio. Compare com o quadro de áreas registrado no memorial de incorporação. Se o folheto mostrava uma vaga coberta e o contrato fala apenas em vaga de garagem, peça o detalhamento.

6. Entrega das chaves e saldo

Leia as condições para a entrega das chaves. Em geral, o comprador precisa quitar o saldo ou formalizar a forma de quitação, o que costuma envolver um banco, além de apresentar documentos e assinar o termo de vistoria. Verifique o prazo para essa etapa, o que acontece se o banco demorar e se há cobrança de taxa de condomínio antes de o comprador receber as chaves. Pela jurisprudência, o condomínio só é devido a partir da posse efetiva, e cláusulas em sentido contrário costumam ser questionadas.

Como organizar a leitura

Separe uma folha com seis colunas, uma para cada cláusula, e anote o número do item no contrato, o que ele diz e a sua dúvida. Faça o mesmo com o quadro-resumo e compare as duas leituras. Diferenças entre o resumo e o corpo do contrato devem ser esclarecidas antes da assinatura. Leve a folha ao escritório de vendas e peça respostas por escrito. Se a incorporadora recusar ajustes razoáveis, essa recusa também é informação útil para a decisão.

Nenhuma dessas cláusulas exige formação jurídica para ser entendida, mas todas exigem tempo. Para quem ainda está decidindo se a compra na planta faz sentido, o texto vale a pena comprar apartamento na planta em São Paulo? reúne prós e riscos. E, havendo qualquer dúvida relevante, a revisão por um advogado de confiança antes da assinatura continua sendo o passo mais prudente.