Tower Empreendimentos
07/11/2026 · Beatriz Lacerda
O que o memorial de incorporação revela sobre o prédio que ainda não existe
Como ler o conjunto de documentos registrado em cartório antes do lançamento.
Apartamento na planta em São Paulo: o que conferir antes de assinar
O Tower Empreendimentos explica, em linguagem direta, os documentos, prazos e custos de quem compra um imóvel que ainda está no papel na capital paulista.
| Tolerância de atraso na entrega | até 180 dias corridos, se prevista no contrato |
|---|---|
| Arrependimento em compra no stand | 7 dias a partir da assinatura, fora da sede da incorporadora |
| Retenção no distrato | até 25% do valor pago, ou até 50% com patrimônio de afetação |
| Indenização por atraso, mantido o contrato | 1% ao mês sobre o valor pago, além da tolerância |
Comprar na planta em São Paulo, do stand às chaves
Comprar um apartamento na planta é assinar hoje por um imóvel que só existirá daqui a três ou quatro anos. Nesse intervalo, a obra avança, as parcelas são corrigidas e o comprador depende de documentos que raramente lê com calma. Este guia organiza as etapas na ordem em que acontecem em São Paulo, com os pontos da legislação que mais aparecem nas dúvidas dos leitores.
O registro da incorporação vem antes de qualquer venda
Pela Lei 4.591/1964, a incorporadora só pode oferecer unidades depois de registrar a incorporação no cartório de registro de imóveis responsável pelo terreno. Esse registro reúne o título de propriedade do terreno, o projeto aprovado pela prefeitura, o memorial descritivo, certidões da empresa e dos sócios e o quadro de áreas de cada unidade. Sem ele, a venda é irregular.
O número do registro deve aparecer no material publicitário e no contrato. Com esse número, qualquer pessoa pode pedir a certidão da matrícula e verificar se a incorporação está de fato registrada, se o terreno tem ônus e se o projeto descrito corresponde ao que está sendo apresentado no stand. Em uma cidade com dezenas de lançamentos simultâneos, como São Paulo, essa conferência leva poucos dias e evita surpresas sérias. Se o folheto não trouxer o número do registro, peça-o por escrito à equipe de vendas: a ausência dessa informação já é, por si só, um motivo para desacelerar a negociação.
Vale observar também a data do registro. Incorporações registradas há muito tempo e ainda sem obra iniciada merecem perguntas: a lei prevê prazo de carência, durante o qual a incorporadora pode desistir do empreendimento se não atingir as vendas mínimas, e esse prazo precisa estar indicado nos documentos.
Memorial descritivo e planta: o que de fato será entregue
O memorial descritivo detalha materiais, acabamentos, equipamentos das áreas comuns e especificações de cada unidade. É ele, e não o apartamento decorado, que define o que a construtora se compromete a entregar. O decorado costuma ter móveis planejados, forros, iluminação e revestimentos que não fazem parte do produto vendido.
Compare a planta do material de venda com a planta registrada. Medidas internas, posição de pilares, altura do pé-direito e existência de shafts e prumadas fazem diferença no momento de mobiliar e reformar. Confira ainda a área privativa, a área comum proporcional e o número e o tipo de vagas de garagem, que podem ser cobertas, descobertas, presas ou livres.
Anote o que foi prometido verbalmente e não aparece no memorial, como uma marca específica de piso ou a entrega de um espaço de lazer em determinada data. Se for importante para você, peça que conste por escrito em um aditivo, porque o memorial é o documento que vale na vistoria de entrega. Guarde também o folheto e as fotos do decorado com a data da visita, porque eles ajudam a reconstituir o que foi apresentado caso surja alguma divergência anos depois.
Quadro-resumo e tabela de valores
Desde a Lei 13.786/2018, todo contrato de compra na planta precisa começar por um quadro-resumo. Ele reúne em uma página o preço total, o valor da entrada, as parcelas durante a obra, as parcelas intermediárias, o saldo previsto para a entrega das chaves, o índice de correção, a taxa de corretagem, a data prevista de conclusão e as consequências do distrato. A falta do quadro-resumo dá ao comprador o direito de pedir a correção e, se não for sanada em 30 dias, a rescisão.
Leia a tabela com atenção ao saldo das chaves. Em muitos lançamentos, a maior parte do preço fica para depois do habite-se, quando o comprador costuma recorrer a um banco para quitar a incorporadora. Simule desde já se a sua renda, daqui a alguns anos, comporta essa etapa, considerando que o saldo terá sido corrigido durante toda a obra.
A comissão de corretagem pode ser repassada ao comprador, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, desde que informada com destaque antes da assinatura, com o valor separado do preço do imóvel. Confira se isso está claro no quadro-resumo. Vale ainda perguntar se há taxas de assessoria, de análise de cadastro ou de contrato cobradas à parte, quem as recebe e se elas constam da proposta assinada.
Correção das parcelas durante a obra
As parcelas pagas durante a construção costumam ser corrigidas pelo INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção, que acompanha preços de materiais e mão de obra. Em anos de alta nos insumos, a correção pode ser bem maior que a inflação geral, e isso afeta também o saldo devedor que será pago na entrega das chaves.
Depois do habite-se, os contratos diretos com a incorporadora costumam trocar o índice e passar a cobrar juros sobre o saldo. Verifique no contrato qual índice vale em cada fase, a partir de quando os juros incidem e como é calculada a atualização das parcelas intermediárias, que muitas vezes coincidem com o décimo terceiro salário.
Uma planilha simples, com o saldo corrigido mês a mês por uma estimativa conservadora do índice, ajuda a enxergar o valor real que estará em aberto no fim da obra. É esse número, e não o preço de tabela do dia do lançamento, que define o tamanho do compromisso. Revisar a planilha a cada semestre, com o índice efetivamente aplicado, mostra com antecedência se o plano continua viável ou se será preciso reforçar a reserva antes da entrega.
Patrimônio de afetação, prazo de entrega e atrasos
O patrimônio de afetação, criado pela Lei 10.931/2004, separa o terreno, a obra e os recursos de um empreendimento do restante das contas da incorporadora. Na prática, o dinheiro pago pelos compradores daquele prédio fica vinculado àquela obra. A adesão é opcional, e o contrato e a matrícula informam se o empreendimento está afetado.
O contrato deve trazer a data prevista para a conclusão da obra. A lei admite uma tolerância de até 180 dias corridos, desde que prevista expressamente. Passado esse prazo, o comprador pode pedir a resolução do contrato, com devolução integral do que pagou e da multa prevista, em até 60 dias, ou manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago.
Acompanhar a obra ajuda a antecipar atrasos. Muitas incorporadoras publicam relatórios periódicos de andamento; guarde esses registros e compare o cronograma com o ritmo visível no canteiro. Se o atraso já parecer provável, registre por escrito as perguntas enviadas à incorporadora e as respostas recebidas, porque esse histórico ajuda em qualquer negociação posterior sobre prazos e indenizações.
Desistência, arrependimento e custos da escritura
Quem assina o contrato em stand de vendas ou fora da sede da incorporadora tem 7 dias para se arrepender, com devolução de tudo o que pagou, inclusive a corretagem. Depois desse prazo, a saída é o distrato, em que a lei permite reter até 25% do valor pago, ou até 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem. A devolução, em regra, ocorre em parcela única e em prazos que a lei vincula à conclusão da obra ou à revenda da unidade, por isso o contrato precisa dizer com clareza quando o dinheiro volta.
Na conta da compra, inclua os custos de transferência. Na capital paulista, o ITBI tem alíquota de 3% sobre o valor da transação ou o valor de referência da prefeitura, o que for maior. Há ainda as despesas de escritura e de registro em cartório, além das taxas cobradas pelo banco quando há contratação de financiamento para o saldo.
Por fim, reserve uma quantia para a entrega: instalação de condomínio, ligação de energia e gás, móveis e pequenas obras. Esses gastos de chegada, somados, costumam surpreender quem planejou apenas o saldo devedor. Os textos da seção Leituras aprofundam o memorial, as cláusulas que pedem leitura lenta e a pergunta sobre se comprar na planta faz sentido para cada perfil.
Três etapas que pedem calma
Antes do stand
Pesquise o histórico da incorporadora, os prédios já entregues e o número do registro da incorporação.
Na assinatura
Leia o quadro-resumo, compare o memorial com o decorado e anote o índice de correção de cada fase.
Durante a obra
Guarde os relatórios de andamento, confira as parcelas corrigidas e prepare a etapa das chaves.
Dúvidas frequentes sobre compra na planta
Este site vende apartamentos ou divulga lançamentos?
Não. O Tower Empreendimentos é uma publicação editorial. Não apresenta empreendimentos, não divulga tabelas de preço e não recebe cadastro de interessados em compra.
Como saber se a incorporação de um prédio em São Paulo está registrada?
O número do registro da incorporação deve constar no material de venda e no contrato. Com ele, é possível pedir a certidão da matrícula no cartório de registro de imóveis da região do terreno.
Quanto tempo a construtora pode atrasar a entrega?
A Lei 13.786/2018 admite uma tolerância de até 180 dias corridos, desde que prevista no contrato de forma clara. Passado esse prazo, o comprador pode pedir a resolução do contrato ou mantê-lo e receber indenização.
Quanto fica retido se eu desistir da compra?
No distrato, a lei permite reter até 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem. O percentual exato depende do contrato.
As parcelas mudam de valor durante a obra?
Em geral, sim. Durante a construção, as parcelas costumam ser corrigidas pelo INCC, índice que acompanha o custo da construção. Depois das chaves, o contrato costuma prever outro índice e juros.
Posso enviar uma pergunta sobre o meu contrato?
Pode, pelo formulário. As perguntas orientam a pauta, mas não recebem análise individual. Para avaliar um contrato específico, procure um advogado ou outro profissional de confiança.
Leituras sobre imóveis na planta
07/11/2026 · Marcelo Távora
6 cláusulas do contrato na planta que pedem leitura lenta
Correção, tolerância, distrato, corretagem, vagas e entrega das chaves.
07/11/2026 · Fernando Gusmão
Vale a pena comprar apartamento na planta em São Paulo?
Prós, riscos e perguntas para decidir entre a planta e o imóvel pronto.
Escreva para a redação
Tem uma dúvida sobre compra na planta que poderia virar texto ou encontrou uma informação desatualizada? Envie pelo formulário. Não respondemos sobre unidades disponíveis, preços ou condições de empreendimentos.
- E-mail: [email protected]
- Telefone: (15) 3218-7700
- Endereço: Rua Haddock Lobo, 1307, Sala 2 Conj 144 - Cerqueira César, São Paulo/SP, CEP 01414-906
- Mantenedora: Tower Imobiliaria e Empreendimentos LTDA · CNPJ 00.418.548/0001-56