Tower EmpreendimentosInício / Leituras / Memorial de incorporação
O que o memorial de incorporação revela sobre o prédio que ainda não existe
Quem visita um stand de vendas em São Paulo costuma sair com um folheto colorido, uma tabela de valores e a lembrança de um apartamento decorado. Pouca gente sai com o documento que realmente descreve o prédio: o memorial de incorporação, arquivado no cartório de registro de imóveis antes de a primeira unidade ser oferecida. Ele é público, pode ser pedido por qualquer pessoa e responde a perguntas que o material de venda não costuma responder.
Por que esse conjunto de documentos existe
A Lei 4.591/1964 condiciona a venda de unidades em construção ao registro prévio da incorporação. A ideia é simples: antes de receber dinheiro de compradores, a incorporadora precisa demonstrar que é dona do terreno, que o projeto foi aprovado pela prefeitura e que ela e seus sócios não têm pendências que coloquem a obra em risco. O cartório confere os papéis e abre o registro na matrícula do terreno. O número desse registro passa a ser obrigatório em anúncios e contratos.
O terreno e a matrícula
O primeiro item a observar é a situação do terreno. A certidão da matrícula mostra quem é o proprietário, se há hipoteca, penhora ou outro ônus e se houve unificação de lotes. Em bairros paulistanos com muitos lançamentos, é comum que um empreendimento ocupe vários lotes antigos reunidos. Hipoteca em favor de um banco que financia a obra é frequente e não é, por si só, um problema, mas o contrato deve explicar como ela será liberada em relação a cada unidade no momento da entrega.
O projeto aprovado e o quadro de áreas
O memorial inclui o projeto aprovado pela prefeitura e o quadro de áreas, calculado segundo a norma técnica aplicável. É nesse quadro que aparecem a área privativa de cada apartamento, a área de uso comum proporcional, a fração ideal do terreno e as vagas de garagem. Compare esses números com os do folheto. Diferenças entre a área anunciada e a área privativa registrada são mais comuns do que se imagina, porque o material de venda às vezes soma varandas, terraços ou áreas técnicas de forma pouco clara.
O memorial descritivo e os acabamentos
Dentro do conjunto está o memorial descritivo, que lista materiais, acabamentos e equipamentos. Ele informa, por exemplo, se o piso da sala será entregue em porcelanato ou em contrapiso, se haverá infraestrutura para ar-condicionado, quantos elevadores atenderão cada torre e o que estará montado nas áreas de lazer. O apartamento decorado não tem valor de promessa; o memorial, sim. Na vistoria de entrega, é ele que serve de referência para dizer se a construtora cumpriu o que vendeu.
O prazo de carência
A lei permite que a incorporadora fixe um prazo de carência, de até 180 dias, durante o qual pode desistir do empreendimento, normalmente se não atingir um volume mínimo de vendas. Esse prazo, quando existe, precisa constar do memorial e do contrato. Se a incorporadora desistir dentro dele, deve devolver os valores recebidos. Saber se o prédio ainda está no período de carência ajuda a entender o risco de comprar logo no lançamento.
Os documentos da empresa e dos sócios
O registro exige certidões negativas da incorporadora e dos seus sócios, além do histórico de propriedade do terreno nos últimos anos. Esses papéis ficam arquivados e podem ser consultados. Não é preciso ser especialista para notar sinais de alerta, como protestos em série ou ações de execução em número elevado. Junto com a pesquisa sobre prédios já entregues pela empresa, essa leitura dá uma noção concreta de capacidade de execução. Visitar dois ou três prédios entregues pela mesma empresa, observar o estado das fachadas e conversar com moradores ou zeladores sobre a entrega também ajuda a formar uma opinião baseada em fatos.
O patrimônio de afetação
Se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, a averbação aparece na matrícula. Isso significa que terreno, obra e recursos daquele prédio ficam separados das demais contas da incorporadora. A adesão é opcional. Quando ela existe, o contrato também deve informar, e a retenção máxima em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago, em vez de 25%. Em contrapartida, o regime exige prestação de contas periódica e permite que os compradores formem uma comissão de representantes para acompanhar a obra, o que aumenta a transparência ao longo da construção.
Como pedir e ler sem se perder
Anote o número do registro da incorporação que aparece no anúncio, identifique o cartório responsável pelo endereço do terreno e peça a certidão da matrícula e uma cópia do memorial. Leia primeiro a matrícula, depois o quadro de áreas e por último o memorial descritivo, anotando as dúvidas. Leve essas anotações ao stand. A forma como a equipe de vendas responde também diz muito. Se algum ponto continuar obscuro, um advogado com experiência em direito imobiliário pode revisar o conjunto antes da assinatura.
O memorial de incorporação não é leitura leve, mas é a janela mais completa, antes da assinatura, para o prédio que só ficará pronto dali a alguns anos. Para o passo seguinte, a leitura do contrato, veja as cláusulas que pedem leitura lenta.
Escreve sobre documentação imobiliária e compra de imóveis em construção, com foco em traduzir papéis de cartório.